Сентябрь 2024 года на рынке недвижимости в Минске немного уступает по сделкам августовским показателям. Всё просто: цены на жильё растут, увеличились ставки по кредитам, а нуждающимся изменили условия кредитования.
Эксперты говорят, что новые правила существенно повлияют на рынок. Часть продавцов потеряет одну большую категорию покупателей. При этом некоторые собственники ещё могут продать квартиру по цене выше рыночной.
По официальным данным, в Минске по-прежнему пользуются большей популярностью однокомнатные квартиры. На это обратили внимание ещё минувшим летом.
И всё же сентябрьские показатели оказались ниже, чем в предыдущие месяцы. Представитель агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышёв связывает это с тем, что покупатели приближаются к материальной планке, которую уже не смогут перепрыгнуть.
«Несколько месяцев назад мы говорили, что сейчас время для продавцов, но не для всех, — отмечает Андрей Чернышёв. — Это по-прежнему так и есть, только благоприятное время может скоро закончиться, и поэтому если стоит задача продать максимально выгодно, то стоит поторопиться».
Как это сделать? По словам эксперта, для начала стоит определить, насколько квартира соответствует покупательским предпочтениям. Все выставленные на продажу квартиры условно можно разделить на три группы — исходя из их востребованности. Именно она определяет, насколько продавец может рассчитывать на максимальную выгоду и быструю продажу.
Первая группа — это самые ликвидные квартиры, которые находятся в свежих домах. Им — до десяти лет, расположены рядом с метро или в локациях с развитой инфраструктурой. Если в самих квартирах сделан хороший ремонт, то, по сути, они являются идеальной альтернативой новостройке.
У продавцов таких объектов есть возможность продать их по цене выше среднерыночной. Повышенный спрос и на квартиры в домах до 20 лет, которые выглядят аккуратными. Само жильё также должно иметь хороший ремонт, а общая территория быть ухоженной.
Во вторую группу входят квартиры, которые продаются по средней цене. Плюс ко всему, по ним может быть торг. Такие варианты могут требовать косметического ремонта, но не глобального (наподобие замены оконных проемов, дверей, сантехники). Если говорить про новостройки, то в квартире должна быть сделана чистовая отделка, а её месторасположение — привлекательное.
«В двух этих группах покупатели стараются сэкономить не за счет стоимости квартиры, а проведения ремонта, — считает представитель агентства недвижимости. — Они находят баланс по стоимости и состоянию квартиры».
По сути, если приобретается аккуратная и ухоженная с ремонтом квартира, то покупатели просто включают ремонт в сумму кредита. В таком случае выплаты растягиваются на 20 лет. А благодаря нестарому возрасту здания объект остается таким же заманчивым на рынке, как и новостройки.
В третью группу входят квартиры со стоимостью ниже средней по рынку. У продавцов такого жилья нет возможности рассчитывать на рост цены. Это те квартиры, где требуются масштабные изменения, да еще и в домах без капитального ремонта.
Например, речь идёт о домах с очень уставшими местами общего пользования, на последних этажах без лифтов. Если эти факторы можно соотнести с выставляемой квартирой, то нужно быть аккуратными с выставлением цены.
«Повторюсь, цены на квартиры сейчас растут не из-за роста доходов, а из-за того, что покупатели хотят сэкономить на ремонте, — поясняет Андрей Чернышёв. — Однако продавцам нужно понимать, что такая ситуация не будет продолжаться всегда».
Он считает, что сейчас самое лучшее время для решения жилищного вопроса. Но для этого осталось три месяца до конца года. Обычно этот период связан с изменениями: например, меняются курс доллара, условия кредитования и другое. Продавцам нужно успеть обезопасить себя от рисков и продать по максимальной цене.
А изменения на рынке недвижимости произошли уже сейчас. Во-первых, поднялись ставки по кредитам — 16−17% годовых. Даже один процент весомо бьет по ежемесячному бюджету.
«Покупатели приближаются к планке, которую они не смогут перепрыгнуть и морально, и материально, — говорит эксперт. — Показатели по продажам хорошие, но они стали ниже. Скажем так: людям хочется, но не можется».
Постепенно начинает влиять на рынок и ещё одно нововведение. Нуждающиеся, которым было доступно льготное кредитование, пользовались этой возможностью, покупая жильё в столице, а не у себя в регионе. Сейчас условия изменили: кредитные средства ты можешь тратить только там, где стоишь на очереди.
«Получается, что Минск теряет около 20% покупателей. То есть пострадали продавцы немного второй и в основном третьей группы квартир-хрущевок, брежневок, панелек 70-х годов», — обращает внимание представитель агентства недвижимости.
По словам эксперта, сейчас около 35% объектов покупают при поддержке кредитов. А ведь ещё месяц-два назад эта цифра была 40%. Если ставка дальше пойдет вверх или увеличится курс доллара, спрос на квартиры упадёт.
Поэтому, считает Андрей Чернышёв, пока есть возможность взять кредит и есть спрос, то сейчас лучшее время для покупателей и продавцов решить свои нужды. В этот момент важно грамотно договариваться о цене и не забывать про безопасность. Во избежания неприятностей, нужно проверять историю квартиры с момента ее появления.
Где в Беларуси продали самые дорогие квартиры в конце лета 2024 года?
